Rauchmelder: Mehr Sicherheit für Mieter und Immobilie

Zehn aus sechzehn: Der Einbau von Rauchwarnmeldern in Deutschland ist Föderalismus in Reinkultur. Die Ausstattungspflicht ist hierzulande Ländersache und derzeit schreiben zehn Bundesländer den Einbau in ihren Landesbauverordnungen fest. Tendenz weiter steigend. Beim Thema Rauchmelder gilt es für Vermieter und Verwalter in den Bereichen Rechte, Pflichten und Technik einiges zu beachten.

 

 

Die Zahlen sind bekannt: 500 Brandtote jährlich, alle 3 Minuten brennt es in Deutschland. Rauchwarnmelder schaffen mit ihrem lautem  Alarm lebensrettende Sekunden zur Flucht – deshalb sind die Geräte auch bundesweit auf dem Vormarsch: Bremen, Hessen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Thüringen, Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern, Hamburg und Sachsen-Anhalt schreiben Rauchmelder in privaten Wohnräumen vor. Kürzlich hat Niedersachsen als zehntes Bundesland die Einbaupflicht für private Wohngebäude verabschiedet, künftig ist der Einbau in Neubauten verpflichtend. Für Bestandsbauten gilt eine Übergangsfrist bis 31. Dezember 2015.

 

Die Ausprägungen der Landesbauordnungen sind vor allem bei den Ausstattungsfristen unterschiedlich. So schreibt beispielsweise Rheinland-Pfalz eine Ausrüstung aller bestehenden Wohnungen bis Juli 2012 vor, während Hausbesitzer in Hessen bis Ende 2014 und in Sachsen-Anhalt, Bremen und Niedersachsen bis Ende 2015 dafür Zeit haben.

 

Signifikant weniger Brandtote in Ländern mit Rauchmelderpflicht
Durch die Verbreitung der Einbaupflicht hat die Ausstattungsrate in Deutschland deutlich zugenommen und so die Personen- und Gebäudesicherheit stetig erhöht. Das zeigen vor allem die deutlich gesunkene Anzahl von Brandtoten in Ländern wie den USA, Großbritannien oder Schweden mit traditionell hoher Ausstattungsrate.
Laut Landesbauordnungen müssen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder ausgestattet werden. Die Geräte müssen so installiert und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet jede Wohnung mit Rauchwarnmeldern auszurüsten. Es empfiehlt sich allerdings alle Räume auszustatten, da sich die Nutzung der Räume während der Wohndauer je nach Lebensabschnitt verändern kann.

 

 

Umlagefähigkeit von Kosten: Landgericht Magdeburg legt sich fest
Auf dem Markt gibt es einige Anbieter von Rauchmeldern, oftmals können die Geräte gekauft oder gemietet werden. Eine Frage, die sich Vermieter und Verwalter besonders im zweiten Fall stellen: Fallen Mietkosten für Rauchwarnmelder unter Betriebskosten und sind diese Mietkosten somit auf die Mieter umlagefähig? Bisher lautet die Rechtsprechung auf Ebene der Amtsgerichte regelmäßig, dass mit entsprechender Regelung im Mietvertrag lediglich die Wartungskosten z.B. die der jährlichen Funktionsprüfung auf den Mieter umlegbar sind. Mit seinem rechtskräftigen Urteil vom 27. September 2011 hat das Landgericht Magdeburg für neue Erkenntnisse gesorgt. Die Kammer legte in zweiter Instanz fest, dass die Kosten der Wartung und der Miete von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten gelten und damit anteilig vom Mieter zu tragen sind (Az: 1 S 171/11 (51)). Im vorliegenden Fall entschieden die Richter, dass es sich bei den Wartungs- und Mietkosten für Rauchmelder um „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) handelt. So enthalte die BetrKV keine abschließende Regelung über umlegbare Anmietkosten* und damit seien auch die Kosten für die Miete von Rauchwarnmelder umlegbar**, argumentierte die Kammer mit Verweis auf die Literatur.

 

Für das Gericht gibt es keinen plausiblen Grund, die Mietkosten für Rauchwarnmelder anders zu behandeln als die Mietkosten für Kaltwasserzähler, Wärmeerfassungsgeräte und Warmwasserzähler. Diese Kosten hat der Gesetzgeber als Betriebskosten ausgewiesen, womit sie auch grundsätzlich umlegbar sind.  Dass die Kosten für Rauchwarnmelder in der BetrKV nicht explizit erwähnt werden, hat einen simplen Grund: Als die Verordnung am 1. Januar 2004 in Kraft getreten ist, war insbesondere von einer bundesweiten Verbreitung der Rauchwarnmelder noch nicht auszugehen.

 

In Hessen, Bremen, Schleswig-Holstein und Niedersachsen ist die Wartung Mietersache
Auch die Wartungsfrage ist häufig ein leidiges Thema. Sie ist in der Regel (wie die Einbaupflicht) Sache des Eigentümers. Ausnahmen bilden Schleswig-Holstein, Bremen Hessen (seit Ende 2010) und nun auch Niedersachsen. Diese drei Bundesländer haben die Wartungspflicht auf den „unmittelbaren Besitzer“ übertragen, das heißt in der Regel auf den Mieter der Wohnung. Damit hat der Verwalter oder Eigentümer die Wahl, die Wartung selbst durchzuführen oder sie dem Mieter zu überlassen. Was zunächst wie eine Entlastung für den Vermieter wirkt, hat einen Haken: Auch wenn der Verwalter die Wartungspflicht an den Mieter überträgt, entlässt ihn das nicht aus der Haftung. Denn nach § 823 ff BGB liegt die Verkehrssicherung einer Immobilie beim Eigentümer. Das heißt im Klartext, versagen Rauchwarnmelder, die nicht oder nur schlecht gewartet wurden im Brandfall, haftet der Eigentümer für den Schaden. Den Mieter würde allenfalls eine Teilschuld treffen, so die Einschätzung von Rechtsexperten (u.a. von Rechtsanwalt Norbert Küster, der die Initiative Rauchmelder retten Leben rechtlich berät). So bleibt in der Realität auch in Hessen, Schleswig-Holstein, Bremen und Niedersachsen die Sorgfaltspflicht bei Rauchmeldern auf Seiten der Eigentümer – auf der sicheren Seite sind sie nur, wenn sie wissen, dass die Melder im Ernstfall ihren Dienst verrichten.
Die wichtigsten Normen: DIN 14676 und DIN EN 14604
Die Überprüfung der Funktionstüchtigkeit von Rauchwarnmeldern ist Bestandteil der DIN 14676. Die Norm legt die Planung, den Einbau, die Montage und die Sichtprüfung fest. Die DIN 14676 schreibt vor, dass Rauchwarnmelder nach DIN EN 14604 in Wohnhäusern, Wohnungen und Räumen mit wohnungsähnlicher Nutzung installiert werden müssen.
Das bei weitem wichtigste Sicherheitskriterium ist die Funktionstüchtigkeit der Melder im Brandfall. Diese wird einmal jährlich im Rahmen der gesetzlich vorgeschriebenen Wartung überprüft. Das schließt jedoch die Gefahr nicht aus, dass der mögliche Ausfall eines Gerätes zunächst nicht erkannt wird. Zum Beispiel dann, wenn der Melder zwischen zwei Wartungsintervallen ausfällt und dann im Brandfall nicht reagiert.

 

Die Novelle der DIN 14676 wurde verabschiedet und tritt in der ersten Jahreshälfte in Kraft. Die Funktionsprüfung wird künftig als Inspektion und Wartung beschrieben.
Neben der vor-Ort Kontrolle der Rauchmelder durch Service-Mitarbeiter besteht laut DIN-Novelle grundsätzlich die Möglichkeit, auch andere gleichwertige Maßnahmen für die Inspektion von Rauchwarnmeldern anzuwenden. Werden andere Prüfmethoden wie zum Beispiel die Fernprüfung per Funk zukünftig angewendet, so ist die Gleichwertigkeit mit der bisherigen Sichtprüfung nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik nachzuweisen. Bei der Funktechnologie müssten somit die technischen Definitionen der Messmethoden, der Messtoleranzen, der Intervalle und der Art der Datenübertragung klar festgelegt sein. Noch fehlt allerdings die Normierung dieser Prüfkriterien. So lange ist die Sichtprüfung notwendig, um die Wartung der Rauchwarnmelder rechtssicher vornehmen zu können.

 

Erhöhte Rechtssicherheit durch automatisierte Prüfabläufe
Rauchmelder der neuesten Generation schaffen noch mehr Sicherheit: Beispielsweise ist es mit dem fumonic 3 von ista dank implementierter Funkschnittstelle möglich, den Funktionsstatus der Rauchwarnmelder monatlich über Funk zu erkennen. Durch eine neuartige Sensorik wird in regelmäßigen Zyklen, die Batteriespannung, der Verschmutzungsgrad, der Alarmgeber sowie der Montagezustand geprüft und in ein Webportal übertragen, damit der Vermieter eine umfassende Rückmeldung zum aktuellen Status seiner Geräte erhält und bei Bedarf zeitnah reagieren kann. Dieses Gerätemanagement führt zu einer erhöhten Gebäude- aber auch Rechtssicherheit. Denn im Schadensfall kann der Eigentümer mit Hilfe des Logbuchs im Webportal nachweisen, wann das Gerät letztmalig überprüft wurde. Das Logbuch vermerkt alle wesentlichen Fehlercodes, also beispielsweise eine schwache Batterieleistung, ein hoher Verschmutzungsgrad oder eine eventuelle Demontage des Gerätes. Verknüpft mit Uhrzeit und Datum ist das Logbuch Grundlage für die Protokollierung und die Dokumentation von Störungen. Die Vorteile für den Vermieter sind neben dem erhöhten Mieter-/Gebäudeschutz und der gestiegenen Rechtssicherheit, die wesentlich kürzeren Reaktionszeiten und die damit einhergehende Geräteprüfung, die geringeren Fehlalarme sowie der detaillierte und automatisierte Prüfablauf. Bei der Entwicklung der neuen Gerätegeneration ist ista deutlich über die gesetzlichen Vorgaben an Rauchwarnmelder hinausgegangen. Denn nur durch den optimalen Schutz und den Einsatz modernster Technik kann es gelingen, die Zahl der Brandtoten in Deutschland weiter zu reduzieren.

 

* Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Aufl., Rn. 5457.
** Harrsch, Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM) 2008, S. 522.

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